Как купить квартиру в Польше в 2025-м

Польша остаётся одним из самых стабильных рынков недвижимости в Центральной Европе. Благодаря прозрачной юридической системе, растущей экономике и доступным ценам на жильё, покупка квартиры здесь — популярный выбор как для эмигрантов, так и для инвесторов. В этой статье вы узнаете, как правильно и безопасно купить квартиру в Польше, какие документы нужны, как работает рынок, какие налоги придётся заплатить и можно ли оформить ипотеку иностранцу.

1. Может ли иностранец купить квартиру в Польше?

Да, иностранцы имеют право покупать жильё в Польше, но с некоторыми нюансами.

Кто может купить квартиру без разрешения МВД Польши:

• Граждане стран ЕС и ЕЭЗ

• Иностранцы, легально проживающие в Польше (с картой побыту, долгосрочной визой)

• Лица, покупающие квартиру в многоквартирном доме, если она не включает землю или землю менее 0,30 га

Когда требуется разрешение от МВД (Ministerstwo Spraw Wewnętrznych):

• Покупка частного дома с участком

• Покупка земли сельхозназначения или большого участка

• Покупка недвижимости иностранцем без вида на жительство

2. Где искать квартиру: основные источники

В Польше хорошо развит рынок онлайн-платформ недвижимости. Вот популярные порталы:

• Otodom.pl — крупнейший сайт по продаже и аренде

• OLX.pl/Nieruchomości — частные объявления

• Morizon.pl — агрегатор агентств

• Gratka.pl — новостройки и вторичка

• RynekPierwotny.pl — только новостройки от застройщиков

Также можно обратиться к агенту недвижимости (biuro nieruchomości), особенно если вы не говорите на польском.

3. Этапы покупки квартиры в Польше

Покупка недвижимости — это юридически защищённая сделка, которую оформляет нотариус. Вот основные шаги:

Шаг 1: Поиск недвижимости

Выбираете подходящую квартиру через интернет или агентство, проводите осмотр, уточняете статус собственности.

Шаг 2: Предварительное соглашение (umowa przedwstępna)

Заключается в случае, если требуется время на оформление документов или получения кредита. Обычно сопровождается авансом (задатком) 5–10%.

Шаг 3: Проверка прав собственности

Важно убедиться, что:

• Квартира не заложена в банке

• Нет долгов по коммунальным платежам

• Владелец указан в Księga Wieczysta (земельный реестр)

Шаг 4: Основной договор купли-продажи (akt notarialny)

Подписывается у нотариуса. Вы платите полную стоимость + налог на покупку, и становитесь владельцем.

Шаг 5: Регистрация в суде (Sąd Wieczystoksięgowy)

Заявление на внесение вас в государственный реестр владельцев. Это занимает от 2 до 8 недель.

4. Какие документы нужны

Для покупателя:

• Паспорт или карта побыту

• ИНН (PESEL — необязателен, но желателен)

• Переведённые на польский документы (если нотариус потребует)

• Разрешение МВД (если требуется)

Для продавца:

• Документы на квартиру

• Выписка из Księga Wieczysta

• Справка об отсутствии задолженностей по коммуналке

5. Сколько стоит квартира в Польше

Цены зависят от города, района, типа недвижимости:

6. Налоги и дополнительные расходы

При покупке квартиры на вторичном рынке покупатель оплачивает:

• Налог PCC (Podatek od czynności cywilnoprawnych) — 2% от стоимости (только для вторички)

• Услуги нотариуса — от 1 000 до 2 500 злотых

• Регистрация права собственности — 200 zł

• Переводчик (если нужен) — от 300 до 600 злотых

• Комиссия агентства (если через агента) — обычно 2–3% от стоимости

Покупка у застройщика (новостройка) освобождается от налога PCC.

7. Можно ли иностранцу взять ипотеку в Польше?

Да, но с условиями:

• Наличие легального дохода в Польше

• Работа по трудовому договору (umowa o pracę) минимум 6 месяцев

• Карта побыту или долгосрочная виза

• Первоначальный взнос от 20%

Популярные банки с ипотекой для иностранцев:

• PKO BP

• Santander Bank Polska

• mBank

• ING Bank Śląski

Ставки по кредиту в 2025 году: от 6,5% до 8% годовых

8. На что обратить внимание перед покупкой

• Проверяйте земельный реестр (Księga Wieczysta)

• Изучите историю коммунальных долгов

• Уточняйте, какие расходы в спółdzielnia или wspólnota

• Убедитесь, что в квартире никто не прописан

• Лучше привлекать юриста или опытного агента

Часто задаваемые вопросы (FAQ)

1. Может ли иностранец без карты побыту купить квартиру в Польше?
Да, но для некоторых объектов (дом, земля) потребуется разрешение от МВД.

2. Сколько времени занимает оформление покупки?
От 2 до 8 недель, включая регистрацию в реестре.

3. Какие налоги нужно заплатить?
2% PCC для вторичного рынка, плюс нотариальные сборы и регистрация.

4. Можно ли купить квартиру в ипотеку?
Да, если у вас есть стабильный доход в Польше и карта побыту.

5. Безопасно ли покупать через интернет-платформы?
Да, но всегда проверяйте документы и владельца через юриста или агентство.

6. Можно ли получить ВНЖ при покупке недвижимости?
Нет. Покупка недвижимости сама по себе не даёт оснований для ВНЖ.

7. Где дешевле купить квартиру — в столице или в регионах?
В регионах — цены ниже на 20–40% по сравнению с Варшавой и Краковом.