Kredyt na zakup nieruchomości komercyjnej dla firmy – kompleksowy przewodnik dla przedsiębiorców

Zakup nieruchomości komercyjnej to jeden z najważniejszych kroków w rozwoju działalności gospodarczej. Niezależnie od tego, czy prowadzisz mikroprzedsiębiorstwo, firmę rodzinną czy dynamicznie rozwijający się startup, posiadanie własnego lokalu użytkowego może znacząco wpłynąć na stabilność i wartość Twojej firmy. W artykule wyjaśniamy, jak uzyskać kredyt na zakup nieruchomości komercyjnej, jakie warunki trzeba spełnić i które formy finansowania będą najlepsze w zależności od sytuacji biznesowej.

1. Czym jest nieruchomość komercyjna i dlaczego warto ją kupić?

Nieruchomości komercyjne to wszelkiego rodzaju lokale i budynki wykorzystywane w celach gospodarczych. Do najczęściej spotykanych typów należą:

• lokale usługowe i handlowe (np. sklepy, salony kosmetyczne, apteki),

• biura i powierzchnie coworkingowe,

• magazyny i hale produkcyjne,

• nieruchomości inwestycyjne (np. lokale wynajmowane innym firmom).

Korzyści z zakupu zamiast wynajmu:

• Eliminacja rosnących kosztów najmu i zależności od właściciela.

• Możliwość adaptacji i przebudowy lokalu zgodnie z potrzebami firmy.

• Budowanie majątku trwałego przedsiębiorstwa.

• Potencjalne źródło dochodu pasywnego (wynajem części nieruchomości).

Dla kogo?
Z kredytu mogą skorzystać zarówno jednoosobowe działalności gospodarcze (JDG), jak i spółki z o.o., akcyjne, fundacje oraz stowarzyszenia prowadzące działalność gospodarczą.

2. Rodzaje finansowania zakupu nieruchomości komercyjnej

1. Kredyt inwestycyjny w banku

To najczęściej wybierane rozwiązanie. Kredyt może pokryć nawet 70–90% wartości nieruchomości.

Przykładowe banki oferujące kredyty inwestycyjne:

• PKO BP – Kredyt inwestycyjny z opcją karencji do 12 miesięcy.

• ING Bank Śląski – finansowanie z możliwością zabezpieczenia na kupowanej nieruchomości.

• Pekao S.A. – elastyczny okres kredytowania (do 25 lat), raty równe lub malejące.

2. Leasing nieruchomości

Coraz popularniejsza forma finansowania – szczególnie korzystna podatkowo.

Firmy leasingowe:

• mLeasing – leasing nieruchomości od 1 mln zł.

• PKO Leasing – nieruchomości komercyjne z możliwością wykupu po okresie leasingu.

3. Pożyczki z instytucji publicznych

• BGK – programy wspierające inwestycje w sektorze MŚP.

• Agencja Rozwoju Przemysłu (ARP) – niskooprocentowane pożyczki na rozwój infrastruktury.

4. Kredyt hipoteczny dla firm

Podobny do kredytu hipotecznego dla osób fizycznych, lecz warunki dostosowane są do działalności gospodarczej.

5. Finansowanie typu sale-and-leaseback

Firma sprzedaje posiadaną nieruchomość i od razu ją wynajmuje, zyskując środki na nową inwestycję.

3. Wymagania banków i instytucji finansujących

Najczęściej wymagane dokumenty:

• Zaświadczenia z ZUS i US o niezaleganiu.

• Sprawozdania finansowe (PIT, CIT, bilans).

• Dokumenty rejestrowe (CEIDG, KRS, NIP, REGON).

• Umowy najmu, prognozy przychodów.

• Operat szacunkowy nieruchomości.

Wkład własny:

Zazwyczaj wymagany wkład własny to 10–30% wartości nieruchomości.

Zabezpieczenia:

• Hipoteka na nieruchomości.

• Poręczenia właścicieli spółki.

• Weksel in blanco.

• Cesje z polis ubezpieczeniowych.

4. Jak wygląda proces ubiegania się o kredyt?

1. Analiza potrzeb i wybór instytucji finansującej.

2. Złożenie wniosku kredytowego wraz z kompletem dokumentów.

3. Wycena nieruchomości – wymagana przez bank.

4. Analiza zdolności kredytowej i ocena ryzyka inwestycyjnego.

5. Podpisanie umowy kredytowej i aktu notarialnego zakupu nieruchomości.

Wskazówka: Warto skorzystać z doradcy kredytowego – pomaga w porównaniu ofert i negocjowaniu warunków.

5. Koszty i oprocentowanie kredytu

Rodzaje oprocentowania:

• Stałe – niezmienne przez ustalony okres (np. 5 lat).

• Zmienne – oparte na stawkach WIRON, WIBOR (wygaszany do 2027 r.).

Typowe koszty kredytu:

• Prowizja bankowa (1–3%).

• Opłata za wycenę nieruchomości (ok. 1000–2000 zł).

• Ubezpieczenie nieruchomości.

• Koszty notarialne (ok. 2–3% wartości transakcji).

Przykładowe oferty (maj 2025):

• ING Bank Śląski – kredyt do 25 mln zł, prowizja od 1,5%, oprocentowanie zmienne ~8,2%.

• Pekao – kredyt do 80% wartości nieruchomości, oprocentowanie od 7,9% rocznie.

• BGK – preferencyjne warunki dla firm z sektora MŚP.

6. Alternatywne formy finansowania

1. Crowdfunding inwestycyjny

Platformy takie jak Beesfund pozwalają pozyskać kapitał od inwestorów społecznościowych.

2. Inwestor prywatny lub fundusz VC

Często zainteresowani wspólnym wejściem w nieruchomość jako zabezpieczenie inwestycji.

3. Fundusze unijne i rządowe

Programy PFR, PARP, regionalne fundusze pożyczkowe (np. Lubelski Fundusz Rozwoju).

4. Zakup z odroczoną płatnością

Popularne w nieruchomościach deweloperskich – płatność w transzach lub po odbiorze.

7. Przypadki zastosowania finansowania

• Mała firma usługowa (np. fryzjer, gabinet weterynaryjny) – zakup lokalu w centrum miasta.

• Hurtownia spożywcza – zakup magazynu z chłodnią.

• Software house lub agencja marketingowa – inwestycja w nowoczesne biuro.

• Firma logistyczna – kredyt na centrum dystrybucyjne przy autostradzie.

• Startup e-commerce – zakup magazynu z możliwością rozbudowy.

8. Na co zwrócić uwagę przed decyzją o kredycie?

• Lokalizacja nieruchomości – wpływa na rentowność i ewentualną odsprzedaż.

• Wzrost wartości nieruchomości w czasie – kluczowe dla długoterminowej strategii.

• Rzetelna analiza zdolności kredytowej – nie przekraczaj 40–50% obciążenia miesięcznego.

• Elastyczność oferty bankowej – możliwość wcześniejszej spłaty bez dodatkowych kosztów.

• Konsultacja z doradcą finansowym lub prawnikiem – szczególnie przy transakcjach powyżej 1 mln zł.

❓ Najczęściej zadawane pytania (FAQ)

1. Czy jednoosobowa działalność gospodarcza może uzyskać kredyt na nieruchomość?

Tak, JDG może ubiegać się o kredyt inwestycyjny, o ile posiada odpowiednią zdolność kredytową i historię finansową.

2. Ile trwa proces uzyskania kredytu komercyjnego?

Standardowo 4–8 tygodni, zależnie od banku, kompletności dokumentów i wyceny nieruchomości.

3. Czy mogę kupić nieruchomość komercyjną bez wkładu własnego?

W większości przypadków wymagany jest wkład własny. Czasami można go częściowo zastąpić innym zabezpieczeniem (np. inną nieruchomością).

4. Jakie oprocentowanie mają kredyty dla firm w 2025 roku?

Średnie oprocentowanie wynosi ok. 7,5–9%, zależnie od banku, zdolności kredytowej i rodzaju oprocentowania.

5. Czy leasing nieruchomości jest lepszy od kredytu?

To zależy od sytuacji podatkowej firmy – leasing może być bardziej opłacalny pod względem amortyzacji i kosztów uzyskania przychodu.

6. Czy startup może otrzymać kredyt inwestycyjny?

Tak, choć wymagana jest dobra strategia, biznesplan i czasem dodatkowe zabezpieczenia.

7. Gdzie znaleźć doradcę pomagającego w pozyskaniu kredytu komercyjnego?

Warto skorzystać z usług doradców niezależnych, brokerów finansowych lub agencji doradztwa gospodarczego.